各镇（街道、开发区）人民政府（办事处、管委会），区府直属有关单位：

《揭东城东滨江片区城市更新实施计划》已经2017年12月25日区政府常务会议和2017年12月28日区委常委会会议讨论同意，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请径向区住建局反映。

揭阳市揭东区人民政府　　　

2017年12月29 日　　　　

揭东城东滨江片区城市更新实施计划

按照市委、市政府对揭东推动城市更新的部署要求，经过充分论证，区委、区政府决定启动城东滨江片区约2011亩区域的改造更新工作，着力发展高端商住区，在全市先行先试推进连片城市更新，努力打造揭阳高端宜居标杆。

一、目的意义

城东滨江片区位处榕江北河与枫江两条天然河道的交汇处，背倚黄岐山余脉，是整个揭阳市区发展商住的黄金宝地。充分利用“三旧”改造的政策优势，推动该片区“退二进三”，有利于科学解决产城混合的问题，推动企业向园区集聚；有利于通过整体规划、优化布局、提高城市品位，最终实现企业获得土地升值收益，城市空间拓展、品位提升，群众有高档次的临江商住场所等多赢局面，努力创造揭东乃至整个揭阳的一个经济奇迹。

二、工作措施

（一）坚持规划引领。发挥规划引领作用，通过行政手段，邀请中规院等具有较高水平和档次的规划机构，迅速启动滨江片区“退二进三”的规划修编工作，推动该片区形成第二产业逐步退出、第三产业逐步发展的新局面。

（二）做好配套建设。借助推进城区沿江路东段堤防改造综合工程建设的契机，配套建设高规格的市政道路用及相关工程，为片区的改造更新打好基础，提升片区价值。

（三）保障企业发展。涉及改造片区内实体经济企业需搬迁新建厂房的，区委、区政府支持和促成有关企业家，在揭东开发区新型工业园或中德金属生态城拿地置换。坚持同等地类置换、评估价值结算的原则。另外，企业因搬迁产生的损失，依法依规按评估价赔偿。

三、改造方式

根据实际，可以采取多种形式进行改造。

（一）政府统一规划改造更新。政府统一规划改造更新是指在“三旧”改造范围内的土地，除依法确定给原国有土地使用权人、农村集体经济组织使用外，由区政府依法组织办理收回、收购或完善征收等有关手续，并统一组织实施改造。

（二）土地使用权人自行改造更新。土地使用权人自行改造模式，是指由原使用权人按规定制订改造方案并办理有关批准手续后自行改造；涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（以下称“工改商”项目），且符合“三旧”改造条件的，经办理有关批准手续后，由原土地使用权人按规范组织实施改造。

（三）合作开发建设改造更新。在旧村庄、旧厂房改造范围内，农村集体经济组织可以利用依法转为国有并确定由本集体经济组织使用的建设用地，国有企业可以利用经出让的国有建设用地，按照经依法批准的改造方案与有关单位合作开发建设的方式进行改造。合作改造的应当按照规定程序选择合作主体，涉及公有经济成分占主导地位的公司、企业资产处置的，必须按照国有资产处置程序办理，并通过公共资源交易平台进行交易。旧村庄改造涉及合作改造的，应当通过农村集体资产交易平台公开选择合作主体。

四、实施“三旧”改造相关配套优惠政策

为支持企业发展、鼓励土地权利人自行改造，我区按不同改造模式实施下列相关配套优惠政策：

（一）揭东区实施“三旧”改造中，由区人民政府收购或收回后改造的

 实施“三旧”改造中，旧厂房、旧城镇改造涉及“工改商”项目的，国有土地使用权由区人民政府依法收回后通过招标拍卖挂牌方式出让的，在扣除收回土地补偿等费用后，其土地出让纯收益可按不低于30%，不高于60%的比例，专项用于支持企业发展。

（二）揭东区实施“三旧”改造中，由原土地权利人自行改造的

 1、实施“三旧”改造中，旧厂房、旧城镇改造涉及“工改商”项目，并由原土地权利人自行改造的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，应当按照城乡规划要求，将不低于该项目用地总面积15%，不高于20%比例的土地无偿移交区人民政府用于基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设。

2、“三旧”改造涉及国有建设用地使用权经批准改变用途的，且改变后的地价大于改变用途前地价的，应当按规定补缴地价款及相关税费，根据揭府函[2010]152号文件规定，补交的土地出让金按改变用途后的土地市场价格减去原用途对应的土地剩余价值后所得余额的50%计征。土地出让金=（土地市场价格-原用途土地的剩余价值）×50%

 3、工业用地除必须纳入政府统一组织实施改造范围外，在符合城乡规划、不改变土地用途的前提下进行产业结构调整升级，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

（三）实施旧村庄改造中，通过征收农村集体建设用地进行经营性开发的，其土地出让纯收益（扣除土地征收补偿等费用）可按不低于45%，不高于60%的比例，依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织的发展。该农村集体经济组织按时完成搬迁、拆除的，区人民政府将该项目上的土地出让纯收益（扣除土地征收补偿等费用）按不低于40%的比例作为追加补偿奖励，返还和追加补偿奖励的总额不超过土地出让纯收益。

 追加补偿奖励款专项用于支持村集体经济发展、改善村民生产生活条件、完善村庄基础设施等公共服务和设施建设，不得挪作他用。

 （四）实施“三旧”改造项目有关税收可参照《广东省“三旧”改造税收指引》（粤地税[2017]68号）等相关文件的规定。

为了加快城东滨江片区的改造步伐，尽快建设滨江新城，区委、区政府决定最大限度让利于涉及企业，对在2017年12月31日前完成沿江路东段堤防改造综合工程搬迁协议签订，并在2018年1 月31日前自行完成搬迁的企业，执行如下鼓励措施：

（一）由区政府收购或收回改造的，区政府按照政策界限内最大化的价值留给涉及企业，按土地出让纯收益(扣除土地征收补偿等费用)的最高值60%返还企业。

（二）企业自行改造的，无偿移交区人民政府用于基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设用地执行最低限，即按该项目用地总面积15%计收，而且可以先用现在被收回的土地面积，抵扣今后改造后用于基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设的土地面积。涉及国有建设用地使用权经批准改变用途并符合政策的，改变后的地价溢价部分按50%补缴地价款。

五、工作计划

（一）调查摸底阶段（2017年12月31日前）。

由区住建局、区国土资源局、曲溪街道办、揭东开发区管委会对滨江片区现状进行调查摸底。揭东开发区管委会负责片区内企业的经营、用地、改造意向等方面的调查，列出企业详细目录和具体情况；区住建局负责片区内建设项目的规划、审批等方面的调查；区国土资源局负责片区内国有和集体用地的土地使用、土地手续等方面的调查，把申报“三旧”改造的企业纳入标的建库；曲溪街道办负责片区内村集体及村民自建建筑物方面情况的调查。

（二）规划论证阶段（2018年1月1日至2018年2月28日）。

由区住建局负责。根据调查摸底情况，委托高水平、上档次的规划编制单位，对滨江片区进行规划修编研究，拟订规划修编方案，组织涉及企业主、干部群众和各相关单位进行论证，形成初步规划方案后，提交区政府常务会议和区委常委会会议审议。

（三）规划修编阶段（2018年3月1日至2018年4月30日）。

由区住建局负责。根据区政府批准的初步规划方案，进行滨江片区规划修编工作，将规划修编成果提交区规划委员会审议，报区政府批准后施行。

（四）实施改造建设阶段（2018年5月1日开始）

由揭东开发区、曲溪街道负责。开发区管委负责引导和管理片区内开发区企业的迁移、改造等工作；曲溪街道办负责片区内集体经济的改造发展、集体企业的迁移改造工作。

六、组织保障

为确保城东滨江片区城市更新工作扎实推进，区政府决定成立揭东城东滨江新城建设领导小组，由区长方烽同志任组长，区委常委、常务副区长江玉城同志任常务副组长，区政府副区长洪锡藩同志、袁镇松同志任副组长，李旭波（区住建局）、郑创辉（区经信和科技局）、林仲龙（区发改局）、李泳生（区国土资源局）、吴鑫浩（揭东经济开发区）、吴梓斌（曲溪街道）、林创凯（区房管局）、吴庆谋（区法制局）为成员。领导小组下设办公室，办公室设在区住建局，办公室主任由李旭波同志兼任，副主任由袁树汉（区住建局）担任，成员从区住建局、国土资源局和揭东经济开发区、曲溪街道等有关单位抽调。